大家好，关于上海豪宅市场降温很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于上海楼市暖冬背后:3年低迷后,拆迁、学位、改善需求等出手的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！
7月40城新房成交大增18% 三季度热点城市楼市或降温
易居房地产研究院4日发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，7月40城成交量环比同比均增长，连续3个月同比正增长。1-7月，韶关、兰州、厦门等12城成交量同比增长，珠海、西安、长沙同比降幅最大。
据了解，上述报告的40个典型城市中，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市；苏州、福州、南京、青岛、杭州等18个二线城市；以及扬州、东莞、温州、岳阳、无锡等18个三四线城市。
7月40城新房成交火热
报告指出，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续3个月同比正增长，说明房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。
1-7月40城成交面积同比下降12%，降幅持续收窄。具体来看，受疫情影响，2月份商品房销售基本停滞，3月份以来逐步恢复，40城年初累计成交面积同比降幅已连续5个月收窄。
分地区来看，今年前7月，一线城市累计同比下降16%，二线城市累计同比下降15%；三四线城市累计同比下降6%，降幅是三类城市中最小的，主要是受数据可得性影响，报告所选的三四线城市中位于长三角和大湾区的占比较多，这两个地区的部分城市今年以来楼市行情比较火热。
12城成交量同比增长，珠海大降40%
报告显示，今年前7月，40城中韶关、兰州、厦门、温州、金华、杭州、东莞、岳阳、成都、徐州、宁波、青岛等12个城市新建商品住宅成交量同比增长，其余均同比下降。
来源：《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》
报告分析，韶关增速最高，可能与其去年同期楼市比较低迷、成交基数较低有关，今年疫情后供应量较大使得成交量增速较高；兰州属于西部省会城市中本轮行情启动比较晚的，目前处于楼市繁荣期的末端；厦门楼市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以来市场继续回暖，成交呈现稳步增长态势。
值得注意的是，今年前7月新房成交量同比降幅靠前的5城分别是珠海、西安、长沙、武汉和烟台。
为何珠海成交量大降40%？报告分析，珠海2018年末和2019年上半年放松了对部分区域的限购，2019年上半年新房成交量同比大幅增长一倍多，去年同期基数太高，导致今年上半年成交量降幅较大。
另外，西安前两年在人才新政刺激下人口净流入排在全国前列，楼市成交火热，2019年6月出台了二线城市中最严厉的限购政策，此后楼市开始降温，今年1-7月成交量降幅仅次于珠海。长沙限购政策是二线城市中较为严厉的，且政府对房价的控制非常严格，对炒房的打击力度也很大，楼市一直表现比较平稳。
从其他主要城市前7月新房成交量来看，一线城市中上海与去年同期持平，深圳同比小幅下降，北京和广州降幅较大。二线主要城市中，南京、合肥同比降幅较小，重庆、苏州和郑州同比降幅较大。
预计三季度部分热点城市楼市将有所降温
“5月份以来40城成交已连续3个月同比正增长，部分城市楼市供销两旺。”易居研究院研究员沈昕认为，“疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计三季度楼市供应量还会有所增加。”
报告指出，3月份以来，全国各地销售活动逐步恢复正常，成都和杭州多次出现新房“万人摇号”的现象，深圳和上海的部分豪宅项目销售火爆，但这只是局部现象，大部分城市楼市成交逐步恢复至正常，全国楼市并未出现大范围的抬头或者过热迹象。
下半年房地产政策如何定调？7月30日召开的中共中央政治局会议明确：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
同时，7月以来，上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳、南京等均进一步收紧了房地产调控政策，政策继续保持一致性。7月24日，国务院召开房地产座谈会，部署下一阶段房地产重点工作，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市代表参加，重点强调了“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等。
在沈昕看来，下半年政策面不容乐观，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策，且从目前的调控基调来看，后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。调控升级后，深圳和东莞的二手房市场已率先开始降温，预计这些城市三季度新房市场也会有所降温。同时，从购房需求端来看，受疫情影响，外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入下降，一定程度上会抑制购房置业需求。
上海楼市暖冬背后:3年低迷后,拆迁、学位、改善需求等出手
1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘。有业内人士表示，这是为了给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段。
而此前，上海楼市“暖冬”行情持续燥热。热盘房源遭热抢，新房摇不上号，二手房成交攀升，撩动着购房者的心。不过，从2021年1月以来的新房市场来看，其交易缩水趋势明显。此外，一些区域的二手房成交还在攀升。业内人士称，若上海楼市依然保持目前的热度，或将出台定向收紧政策。
沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年迎来量价的稳步提升。不过，今年1月新房出现交易缩水。
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上海去年12月
新房成交同比增加近六成
沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年迎来量价的稳步提升，尤其是11月、12月，市场升温更加明显。“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。
2020年11月，上海新房供应因疫情关系受阻。疫情得到控制后，12月份新房供应开始补量。据上海中原地产数据显示，12月份入市项目达44个，入市面积为135.1万平方米，而上次单月入市量超过130万平方米，则要回到2015年10月。
2020年12月入市的项目，主要集中在青浦、宝山、奉贤等传统刚需和刚改的首选地，而这对签约转化有较大帮助。此外，年底，断档的豪宅项目也有少量“补仓”，比如前滩板块的“尚峰名邸”、鞍山板块的“保利都汇璟庭”等。
在此背景下，去年末成交一路攀升。据上海中原地产数据显示，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，而这一数据也创下2020年内交易新高。另据同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海商品住宅供应面积约761.95万平方米，同比基本持平；成交面积约893.02万平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均价57166元/平方米，同比上涨5.3%。
此外，新京报记者了解到，从上海市场成交角度来看，刚需、刚改成为绝对主力。上海成交前十榜单中，也有均价低于3万元/平方米的刚需盘上榜。基于12月成交项目都聚焦在中低价位产品，因此均价变动不大。来自国家统计局的数据显示，2020年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%。
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热点板块房源抢手，
1月以来略有回落
虽然上海新房的供应与成交在增加，但是市场仍然出现供不应求的情况。“我看了一个楼盘，共有200多套房源，最便宜的也要800多万元，一共有3000多个认筹，没摇上。”购房者李小姐说。
摇不上的并非个例。新京报记者注意到，2020年，尤其是四季度以来，上海楼市呈持续升温态势。一些市面上较稀缺的小户型，由于限价等因素，吸引力较强，由此出现了认筹率居高不下的局面。同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。
2021年1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘，此外，在稳价格方面，也将对新房预售价格审批从严，针对价格低于市场价的楼盘，适当提升价格防止过热。
“此举主要是给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段，假离婚等。撇除虚假需求，力争还原市场真实需求。”业内人士称。
“当前上海楼市结构性不平衡问题突出，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。总体来看，还算是正常的。”卢文曦说。
“上海房地产调控，没有任何放松。上海楼市上升属市场的力量，是经历三年低迷后，需求的正常释放。”易居研究院副院长杨红旭表示，周期性力量、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前沪楼的热状。
不过，近期上海新房成交出现回落。“虽然近期交易势头不错，但今年1月以来新房成交连续调整2周，交易缩水的趋势明显。”卢文曦表示，经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息，1月本身就会面临淡季压力，市场连续回落属意料之中。
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二手房持续升温，
业主涨价
“相比新房市场，由于二手房市场自由度更高，业主挂牌也随性些，不少房源是待价而沽，热度比新房要来得高一些。”卢文曦说。
新京报记者了解到，整个2020年，尤其是下半年以来，上海二手房市场成交套数不断升高。来自同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海二手房累计成交32.83万套，比去年同期上涨27.8%；尤其是二季度以来，成交维持高位，5月后，月成交量趋势性突破3万套，11-12月更是连续创下4年新高，月成交量接近4万套。
二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。据国家统计局数据显示，2020年12月，上海二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。此外，从安居客线上数据来看，2020年12月，上海二手房挂牌均价为52530元/平方米，环比11月上涨0.98%，同比上涨4.08%，整体上涨幅度相对有限。
不过，不同区域价格分化依然存在，部分热点板块上涨幅度较为明显。安居客线上数据显示，浦东张江12月二手房均价69945元/平方米，环比上涨2.27%，闵行吴泾12月二手房均价39877元/平方米，环比上涨2.61%，浦东临港新城12月二手房均价31929元/平方米，环比上涨3.90%。不过，偏远区域二手房价格出现下跌，例如金山石化二手房均价下跌0.75%，崇明长兴岛二手房均价下跌0.27%。
进入2021年1月，上海二手房市场仍延续升温态势。贝壳研究院数据显示，今年1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。
“从市场预期看，今年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。
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业界：
或将出台定向收紧政策
58安居客房产研究院分院院长张波分析称，上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。不过，这些人群并非炒房者，绝大多数是改善型或首套自住型人群。“今年众多城区内限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增，而大量首套自住者则承接了改善方的二手房源。”
在张波看来，上海房价并非是投资者推动上涨，而是实实在在的需求推动，但近期市场上炒作部分非理性上涨房源则值得关注，需要重点打击市场的舆论乱象。
在卢文曦看来，上海市场过热局面不可延续，“今年金融信贷会有所管控，成交压力会逐渐显现出来。此外，1、2月份是传统淡季，企业关注年终总结，对于新年投放速度不会那么快，预计后续还会维持震荡调整的走势。”
“目前来看，2021年上海商品住宅供需两端都是有保障的。”同策研究院分析师丁垚称，供应方面，2020年上海商品住宅用地（不含租赁住房用地）累计建筑面积同比翻番。而目前上海的项目从拿地到首开间隔一般在1年左右，可以预见，2020年宅地放量必然带动2021年住宅供应走高。与此同时，据同策研究院不完全统计数据，2021年1-4月取证项目约108个，供应充足。
需求方面，丁垚指出，2020年大量客户由于“摇号难、摇不中”未能如愿购房，这种现象在年末依然大量存在。未来新项目入市，此部分尚未落地的购房需求将会逐步释放，同时刺激正在观望的购房者热情，从而可能使得市场整体延续热度。
值得一提的是，来自同策研究院统计数据显示，2020年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。“目前，中心城区部分‘毛地’征询工作尚未推进，未来两年，上海旧改依然会保持一定规模，仍将是支撑二手房成交的重要力量，市区动拆迁人群在得到补偿款后更倾向于选择附近区域的次新房作为置业目标，这也是二手房成交量维持高位的重要原因。”丁垚称。
根据现在的楼市热度情况，不排除后期继续加码调控的动作。“如果上海楼市2021年依然保持目前的热度，可能会出台定向收紧政策。”丁垚称。
新京报记者|张晓兰
编辑|武新
排版|寇德娜
住一亿豪宅的人有多少资产
众所周知，在中国，房子一直是大家趋之若鹜的东西，牵动着无数老百姓的心，毕竟在中国，房子不仅可以居住，更重要的是财富的象征，有房子才能让自己的财富保值且增值。所以，只要手里有点钱，大家都会选择去买房。就算是要背负30年“房贷”和掏空“六个口袋”也在所不辞。
似乎房地产是资产最直观的方式表达，房子就意味着金钱，现在的房价让很多人连一所房子都买不起，那么谁能在一线城市拥有一所房子，绝对是当地有名的事情。但是，我们不知道的是，有房，甚至住着千万“豪宅”的人也是贫穷的。具有讽刺意味的是，这种穷人在别人眼中拥有数千万的资产，但最终却连一盒像样的香烟都抽不起。
根据上海证券官方公布的数据，到目前为止，我国商业贷款总计超过6000万，加上公积金贷款的人数，说它是4亿“房奴”也不为过。根据澎湃新闻发布的数据，2008年至2019年间，住户部门的贷款增加了49.6万亿元。其中我国个人住房贷款余额26.8万亿元，占家庭债务总额的54%。年平均增长率已经超过了人均杠杆率的总体增长率，也就是说，中国一半以上的贷款是由房贷贡献的。
也就是说，虽然大家有着千万资产的“豪宅”。但几乎每个人手中都有近三十年的房贷需要还。而这类人被大家称之为新时代的“穷人”。那就来看看这些新“穷人”的生活吧。
小张是生活在北京的普通白领，月薪不足一万，为了结婚，就在北京五环边上买了一套价值1200万元的学区房。小张借了很多钱买房子，甚至还掏空了家里的六个钱包。他的父母甚至卖掉了老房子来支持他买房。然而，糟糕的日子才刚刚开始。不包括其他费用，每月房贷就近3万元。
结婚后，小张努力工作，从不敢懈怠，但他的月收入不足以支付房贷，每个还款日，他的父母都要挤出一部分的养老金来支持他。幸运的是，祖父母还活着，养老金比较可观，所以家庭生活仍然很好。日子过得随难，但还算过得去。
但自2017年以来，他的祖父母去世了，没有养老金的支持，小张的房贷面临严重的压力。父亲去世后，家里的收入也就只有小张的工资和母亲的养老金了，加起来差不多是一万五千块左右，但是每个月的房贷让小张喘不过气来。

在无奈中，妻子不得不让婆婆照顾孩子，自己去工作。虽然抵押贷款问题已经解决，但家里的日常开销成为了一大难题。为了省钱，小张当着外人的面戒了烟，回家偷偷抽几块钱一盒的香烟。
小张花了1200万买的房子上涨了300万。但是这对于小张来说毫无意义，他每天除了累之外，感受不到其他的。他每天一觉醒来都在想着房贷的事情。
看了小张的案例，不知道你有什么感受。其实在中国有很多像小张一样的人。在工作的地方买房的年轻人将面临着相同的经济困难。
那为什么不把房子卖了？
买房的人成为了房奴，不买房的人越来越买不起了。别看大家每天都在骂房价、骂炒房的，其实自己的肠子早就悔青了。通货膨胀让货币贬值，商品或者服务的货币价格上涨，这其中也包括工资，但上涨最快的会是资产价格，所以防止通货膨胀最好的办法就是配置优质资产，并且越早买越好。
为什么？由于配置优质资产的价格上涨速度快于工资，因此用工资去追赶资产价格是跑不赢的。而在众多资产中，表现最好的，房子无疑是其中之一。因此，那些不买房的人将变得越来越难买。追赶资产价格最好的办法就是举债，因为债务会随着货币一起贬值，这就相当于通过借钱的方式把房价定格，之后用不断上涨的收入追赶定格的房价，这样做就容易多了。
此外，事实上，买起来很容易，但卖起来却不容易，尤其是在房地产市场降温的时候，二手房几乎无人问津。再加上疫情的影响，经济一直处于萧条状态，谁愿意承受这种情况？二手房屋交易税和过户费也困扰着许多购房者，当然，房价越高，成本就越高。
因此，小张的财产很难出售，即使卖掉了，也不可能像评估时那样升值，甚至还可能低于购买价格。虽然这所房子升值了，但用这么少的钱买一所像样的房子几乎是不可能的。此外，他们还购买了学区房，方便他们的孩子接受良好的教育。他们在北京工作多年，积累了大量的人脉。一旦他们卖掉了房子，他们所有的努力都将白费。

当然，也有人不支持买房子。他们认为不买房会后悔，买了房更后悔。三十年的房奴生活并不好过，一边还贷款一边供孩子读书，并且还需要交物业费。虽然人在市里，但却享受不到市民的待遇，一旦还不起贷款，银行就会收回房子，到时候就鸡飞蛋打了。
还不如用来买车子，孩子上学基本上住校，两个星期开车接孩子回家也用不了多长时间。在县城买套房子，让父母和孩子住，也方便上学。大城市并不适合一般人长期居住，几十万一平米的房价让人望房兴叹，一个幼儿园每月也得三千以上，月进两万都是穷鬼。

事实上，这种被房贷压着的“穷人”，主要是因为资产被“冻结”在房地产上，不能流动。所以我们说，买房子的每一分钱都不值。虽然表面看，住着百万豪宅，但暗地里的生活只有他们自己知道。
因此，我们不要成为那个被房贷压着的“穷人”，而应该量力而行，否则其中的辛酸只有自己知道。
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