大家好，关于房地产开发企业会计与纳税实务很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于房地产开发企业会计与纳税实务pdf的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！
《房地产开发企业纳税实务与风险防范》是什么意思
内容提要：本书以房地产开发经营环节为主线，以中央税收法规和部分地方税收法规为政策依据，以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例，从企业设立、取得土地、施工建设、销售、清算等环节入手，对每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析，对房地产开发企业纳税实务问题进行系统的分析和整理，对相关政策进行全面透彻的解读。
作
者：樊剑英
出版社：大连出版社
出版时间：2011-5-1
版
次：1页
数：468字
数：532000印刷时间：2011-5-1开
本：16纸
张：胶版纸印
次：1ISBN：9787550500983包
装：平装作者介绍：樊剑英，中国税约研究员、中国注册税务师，长期从事房地产及相关行业的财税工作，通晓房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。
在《中国税务报》、《河北税务》、《海峡财经导报》、《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。
现任职于天山发展（控股）有限公司（02118.HK）。
媒体评介：该书是一本不可多得的房地产财税实务大作，理论与实践完美结合，案例典型，针对性强。
作者是中国税网房地产税务疑难问题解答，深谙房地产税收政策。
诚将此书推荐给全国70000名房地产会计网会员及各位房地产会计同行。
——房地产会计网创始人兼CEO邢夏阳
作者精通房地产开发财税政策，熟悉房地产开发企业的纳税实务工作。
该书以业务为主线，系统讲述各业务阶段的纳税实务与风险防范问题，高屋建瓴，思路清晰，非常实用！
——王震著名房地产财税、教授这是一本实用的房地产开发企业财税人员手册。
政策把握精准，案例典型，分析透彻，思路清晰、独特。
围绕与业务相关的税收政策，配以精典案例，可让入门者快速精通。
——李曙亮河南东方今典集团审计总监《房地产开发企业会计与纳税实务》作者该书突出了纳税实战性的特点，想纳税人之所想，充分体现?防范纳税风险于未然的财税理念，实为房地产开发企业涉税和管理人员案头必备工具书。
——张伟著名税务风险防范、知名培训师该书是企业涉税人员和税收管理干部不可多得的好书！作者是我国目前专注于房地产税收政策研究的著名之一。
该书体现了作者多年的研究成果和实践经验，对税收政策把握精准。
——云中飞著名房地产财税
目录：第一章房地产企业开发阶段及纳税概述
第一节房地产企业开发阶段概述
第二节房地产开发涉及税种概述
第二章企业设立环节的纳税实务与风险防范
第一节房地产开发企业设立条件及一般程序
第二节企业类型选择影响税后收益的分配
第三节资本弱化为权益性收益增加弹性空间
第四节以土地作价投资的纳税实务与风险防范
第五节注册地合理规划可降低税务管理风险
第六节总分支机构跨区经营所得纳税有别
第七节设立分公司还是子公司的纳税权衡
第三章取得土地环节纳税实务与风险防范
第一节取得土地方式概述
第二节出让、土地计征契税风险防范
第三节改制重组中土地契税征免及风险防范
第四节受让土地注意土地使用税开始纳税义务风险
第五节囤地缴纳土地闲置费影响清算税收成本
第六节取得政府土地返还款潜在的纳税风险
第七节以拆迁补偿方式取得开发土地的税务风险防范
第八节土地使用权是否可以差额纳税
第九节在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
第十节股权收购取得开发用地以回避直接风险
第十一节整体产权收购项目公司的纳税实务
第十二节整体资产获取土地较产权税收优惠减少
第十三节土地储备机构是否存在纳税义务
第四章房地产合作开发纳税实务及风险防范
第一节房地产合作开发的基本问题
第二节合作建房中的营业税政策及实务应用
第三节合作建房是否免征土地增值税看具体情况
第四节合作开发两种分配模式能否择优
第五节勿忽视房地产“代建”合作开发的纳税风险
第六节如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险
第五章开发环节纳税实务与风险防范
第一节开发成本核算的主要内容
第二节共同成本及代建工程的会计核算处理
第三节发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
第四节自营工程销售一样缴纳营业税
第五节开发产品计税成本与会计销售成本不可等同而语
第六节不同售楼部模式的税务处理
第七节支付境外设计费勿忘代扣缴税款
第八节作为“买方”开发支出应取得合规票据
第九节建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第十节建设期间该如何缴纳印花税
第六章销售环节税务规划与风险防范
第一节销售阶段纳税实务与风险防范
第二节不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
第三节所得税汇算清缴纳税申报表的填报
第四节勿忽视房地产企业所得税地方纳税管理
第五节汇算清缴对于核定征收房地产开发企业同样重要
第六节商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
第七节不同促销手段的纳税实务与风险防范
第八节向职工福利售房的纳税实务与风险防范
第九节销售环节个人所得税纳税实务与风险防范
第十节支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
第十一节资产出租的纳税实务与风险防范
第十二节保障性住房可以享受的政策优惠
第七章所得税扣除项目纳税调整
第一节企业所得税税前扣除的基本原则
第二节工资薪金总额的扣除
第三节职工福利费等三项经费的扣除
第四节保险费和住房公积金的税务问题
第五节公务用车制度改革的税务问题
第六节员工报销通讯费的税务扣除问题
第七节五项限额扣除支出纳税实务
第八节其他无限额标准的费用扣除
第九节借款利息支出税前扣除
第十节资产损失的税前扣除
第八章重组和清算中的企业所得税纳税实务与风险防范
第一节重组中企业所得税的纳税实务与风险防范
第二节清算业务企业所得税纳税实务与风险防范
第九章土地增值税清算实务与风险防范
第一节土地增值税税制要素
第二节土地增值税税收优惠及应用
第三节旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形
第四节土地增值税预征和清算实务
第五节土地增值税清算收入的确定
第六节土地增值税扣除项目金额的确定
第七节合并还是分开清算的纳税风险何在
第八节清算后再房产扣除项目可直接确定
第九节税收调控向预征率与核定征收率加
附录：2010-2011年房地产业调控政策链接
房地产开发企业税务筹划怎么做
1）与收购项目相关的税务关注点
无论是出于低价寻求土地资源，还是红筹架构搭建的目的，近年来房地产企业的集团内重组或者第三方收购行为持续活跃。部分中小型房地产企业为应对资金压力，力求短时间获取流动性，出售意愿增强，更加催化现金充裕、经营稳健的大型房地产企业的并购行为。因此充分了解各种企业重组方式的税务处理，有利于房地产企业在项目前期合理评估总体税务成本及项目收益，快速准确地做出投资决策。
房地产企业在重组的过程中经常会涉及土地使用权或房产的转移，继而触发土地增值税、契税、企业所得税和增值税等纳税义务。为了促进企业改制重组、加强资源整合，财政部、国家税务总局出台了一系列支持企业改制重组的税收减免政策，我们针对不同交易方案的涉税处理进行了如下归纳：
值得注意的是，为了避免部分房地产企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，房地产行业也被戴上了“紧箍咒”，财税[2018]57号文（“57号文”）强调改制、合并、分立及通过房地产作价入股投资有关土地增值税暂不征收的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产企业的情形。即只要交易双方中有房地产企业，则免征土地增值税的优惠处理均不适用。
因此，较多房地产企业在决定收购方案时倾向于选择股权交易。相较于资产收购，股权收购在过户时也相对简便、快捷。
但股权交易在任何情况下均优于资产交易吗？我们将以如下简单计算举例分析探讨：
注：以上案例包含若干假设（主要列举如下），为虚构案例仅供本文分析和讨论之用。
暂不考虑其他税种以及除土地成本以外的其他开发成本和费用
国税函［2000］687号指出以转让股权名义转让房地产行为应该缴纳土地增值税，上述测算暂未考虑这方面的影响
暂不考虑普通住宅增值率低于20%时的土地增值税免征事项
假设B公司收购资产后进行开发，在后续出售环节适用增值税一般计税方法
假设在资产收购方案下，收购价款全额可以在计算土地增值税时加计扣除20%。在实务中，尚需考虑支付的价款内容和当地政策。
可以看出，在上述案例中，如果只考虑收购阶段（即第一阶段）的税务成本，则股权收购方案较优。但如果B公司收购项目的目的是为了进一步开发后出售，则需要考虑出售环节（即第二阶段）的税务成本。在上述案例中，股权收购方案在两个阶段的整体税负是明显高于资产收购方案的。原因主要在于在股权收购方案下，第一阶段的收购溢价在税务上无法被确认为被收购公司的资产成本，从而导致在后期销售阶段的企业所得税和土地增值税成本大幅增加。
对于上市公司来讲，前述影响尤为重要。在收购后进行财务处理时，股权收购溢价有可能被确认为被收购项目资产的评估增值而分摊到被收购公司的资产成本，从而在结转项目成本时拉低被收购公司的财务利润指标。但如前所述，这块资产评估增值不会被接受作为税务成本，如果股权收购阶段溢价较高，在交房后被收购企业甚至可能会出现税前盈利，税后大幅亏损的情形。
综上所述，建议房地产企业在项目收购时做好项目测算，应在综合考虑包括税务成本在内的各项成本后，与转让方进行合理议价或敲定合适的收购方案。对于已完成收购的项目，则需积极考虑其他税务筹划方案，尤其是土地增值税。此类筹划启动的越早，筹划空间相对越大。
2）与增值税有关的税务关注点
增值税进销项流管理
房地产企业的开发和销售周期较长，在税法上要求企业在预售时先预缴增值税，交房后按照一般计税方法计算缴纳增值税。同时，房地产开发商又普遍存在对供应商压款的情况。如果在交房后产生销项税时，因为与供应商款项未结清而无法及时取得增值税专用发票，则可能在当期产生较大的增值税税款现金支出，增加企业的现金成本。
房地产企业应合理规划完工产品交付和供应商付款的时间点，加强与供应商的沟通协调，以实现进销项的匹配，尽量降低增值税的资金占用成本。
征地、拆迁款和前期开发费用的抵扣
根据财税[2016]140号，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
针对企业前期发生的征地和拆迁补偿款，如果无法及时提供相关的协议和支出凭证等，房地产企业在采用一般计税方法计算增值税时，会面临较大金额的损失。因此，对此类开支，应做好文档准备和保存工作，以备未来税务机关核查。针对拟收购项目，则有必要进行前期调查，以确保相关的资料没有缺失，从而避免在未来计算缴纳增值税时，产生额外的税务负担。
退还增值税留抵税额
根据国家税务总局公告[2019]20号，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：
自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；
纳税信用等级为A级或者B级；
申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；
申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；
自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。
针对采用一般计算方法的房地产企业，如果符合以上条件，可以与主管税务机关沟通退还增值税的具体要求，以增加公司可支配现金，提高资金效率。
关联资金借贷
由于国家对房地产行业的调控政策，房地产企业存在融资困难和融资成本高的情况，同时由于房地产企业往往针对不同项目设立不同项目公司的经营模式，关联方之间相互资金周转在房地产企业中普遍存在。
如果前述资金往来没有计息，则由于税务法规要求关联公司间交易需要符合独立交易原则而存在相应的税务风险；同时，由于贷款利息的进项税无法抵扣，相关增值税即为企业运营的实际成本。因此，在具体操作时，房地产企业应尽可能利用到下面的税收优惠政策，以在降低税负的同时控制税务风险。
根据财税[2016]36号，在统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税；
根据财税[2019]20号（“20号文”），自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
20号文对于“企业集团”没有明确的定义，企业可与主管税务机关沟通是否有具体的要求。需要注意的是，对于虽受同一实际控制人控制，但各由不同最终控股公司控股的公司（比如隶属不同业务板块下的公司）之间的资金借贷，因不符合上述“企业集团”的要求而可能不能享受免征增值税优惠，因此从增值税角度分析应充分考虑并减少此类跨业务板块的资金调拨。
3）与企业所得税相关的税务关注点
股权激励费用的税前抵扣
根据《关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第18号，以下简称18号公告），上市公司企业建立的职工股权激励计划，在股权激励计划可行权后，上市公司可根据该股票实际行权时的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额及数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除。根据18号公告，在境外上市的居民企业和非上市公司,可比照执行。
在实务中，针对境外上市母公司授予境内子公司员工股权激励，而由境内子公司员工承担的股权激励费用能否在所得税前抵扣存在争议。2019年，北京市税务局发布了《企业所得税实务操作政策指引（第一期）》，用问答的形式解答了此类费用可在子公司层面作为工资薪金支出在税前进行抵扣。
考虑到股权激励产生的费用金额往往比较大，如能在税前进行抵扣，则有利于企业降低整体税负。因而建议企业与主管税务机关就相关费用是否可在税前抵扣进行积极的沟通。
4）土地增值税清算
根据国税发[2009]91号，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
自此次房地产行业限价调控后，有部分地产项目因限价出现增值率偏低或甚至出现亏损的情况。在符合清算条件后，公司可积极和当地主管税务机关进行沟通，在条件允许的情况下，申请办理土地增值税清算和预缴税款退税。
5）借扶持政策，战“疫”纾困
为了助力打赢疫情防控的阻击战，各地财税部门结合实际出台了多项税收扶持政策（列举如下），助受疫情影响纳税困难的企业纾困。建议房地产企业积极与主管税务机关和相关部门沟通，明确纳税困难的标准、减免的期限和申请的流程，争取最大程度的享受政策优惠：
►暂时推迟企业纳税申报，如土地增值税清算
►适当降低企业所得税的预缴毛利率和土地增值税的预征率
►房产税和城镇土地使用税减免
►疫情定向捐赠享受企业所得税全额扣除
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房地产会计实务全套讲义
《房地产会计全流程演练》.rar百度网盘免费资源在线学习
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《房地产会计全流程演练》一书，涵盖了房地产开发企业的全部日常经营业务，囊括了会计核算中遇到的各种情况，并严格依据《企业会计准则》的要求，解决会计工作中的各种实务问题。可以说，本书是一部解决企业日常会计核算问题的“实务操作指南”。
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